목동신시가지아파트 11단지 심층분석

곧 입주하게 될 목동신시가지아파트 11단지 소개해 보려고 한다.
사실 집 보러 다니면서 이렇게 까지 알아보지 않았는데, 뒤늦게라도 알아보고 정리해보려고 한다. 
생각해보면 그 많은 돈과 레버리지를 끌어들여 집을 사면서 참 쉽게도(?) 샀네. 
그 때 심정은 "금리 곧 내릴 거 같아.", "집값 오를 거 같아." 이런 조급한 심정이기도 했다. 
 
여러군데 집을 보러 다니면서, 부동산 가서 마음에 드는 집 발견하고 2번 계좌요청 했었으나..

 1. 자양동쪽 빌라 (모아타운이슈) -> 집주인이 계좌번호거부 
 2. 사당쪽 구축 아파트 (리모델링이슈) -> 잔금일이 맞지 않아 기다리다가 흐지부지 됨

생각해보면, 위 두분께 감사합니다를 외쳐야 할 거 같다. (애 생각하면 또 이사했을 듯)
 
각설하고, 목동11단지 내 나름대로 '심층분석' 해본다.
 
우선 기본적으로 목동은 "단지" 와 "비단지"로 나눠서 부른다. 
"단지"라고 불리는 곳은 목동신시가지아파트 1단지 ~ 14단지까지이고, 
그 중 1단지~7단지를 "앞단지", 8단지~14단지를 "뒷단지"라고 부른다.
 
앞단지들은 행정구역상 "목동"에 속하며, 뒷단지들은 "신정동"에 속하게 된다. 
목동역/오목교역 등 5호선 라인을 따라서 가로선을 그었을 때 윗쪽은 "앞단지", 아래쪽은 "뒷단지" 이렇게 봐도 무방하다.
 
현재 목동 단지 중 대장단지로 꼽히는 곳은 "7단지" 이다. 
이유는 5호선 목동역의 역세권이며, 목운초/목운중 학군에 속하기 때문으로 분석들을 하고 있다. 

목동 앞단지 : 1단지 ~ 7단지

 

목동 뒷단지 : 8단지 ~ 14단지

 
이렇게 단지/비단지, 앞단지/뒷단지를 살짝 이해하고 나서, 본격적으로 11단지를 들여다 보면..
신주소는 "서울시 양천구 목동동로 10" / 구주소는 "신정동 325" (신정7동) 이다. 
지도로 보면 단지의 모양은 기다란 직사각형 모양이고, 단지 사이에 왕복 2차선 도로가 지나고 있는데 그 도로를 기준으로 A블럭과 B블럭으로 나눠서 부른다.
A블럭이 다른 단지들과 가까이 있어 더 선호하는 편이라 가격도 약간 높은 편이고,
B블럭은 계남초, 봉영여중, 목동고 즉 초중고를 모두 끼고 있다. (참고: 목동고는 여고임)  
 
 

11단지 : A블럭 / B블럭

 
 
11단지는 1,595세대 / 19개동으로 22평~29평 주로 소형평수로 이루어진 단지이다. 
각 평형별로 세대수를 살펴보면, 가장 많은 평형타입은 22A평과 28A평이다.

 
- 22A평 : 720세대 (가장多)
- 22B평 : 40세대 (저층동)
- 25평 : 8세대 (저층동)
- 28A평 : 795세대 (가장多)
- 29C평 : 32세대 (저층동)  

 
동의 분포를 살펴보면, 1101동 ~ 1111동까지는 A블럭에, 1112동 ~ 1119동까지는 B블럭에 분포되어 있다. 
(참고: 관리사무소는 1101동과 1111동 사이 독서실 건물 1층에 있음) 

좌: A블럭 (1101동 ~ 1111동) / 우: B블럭 (1112동 ~ 1119동)

 
동마다 층수도 약간 다르다. 
평형별 세대수를 봤을 때, 적은 세대수를 보이는 평형은 모두 저층(5층)에 분포되어 있다.
 
- 12층(6개동) : 1101동 ~ 1106동 
- 15층(9개동) : 1107동 ~ 1111동 / 1116동 ~ 1119동  
- 5층(4개동) : 1112동 ~ 1115동  
 
동마다 평수를 살펴보면,
- A블럭 : 1107동과 1108동이 22평형이고 나머지는 28평형이다. 
- B블럭 : 저층동은 모두 B블럭에 있으며 22평, 25평, 29평이 다양하게 각 동별로 분포되어 있다. (양 끝집이 22평) B블럭의 고층동은 모두 22평형에 속한다. 
 
개인적으로 22평형 중에서는 1107동이, 28평형 중에서는 1106동이 위치가 가장 좋아보인다. (로얄동)  
 
단지의 또다른 특징은, 단지내 어린이놀이터가 5개, 차가 안다니는 목련어린이공원이 존재해 있다. 이 놀이터, 저 놀이터 다니면서 다양하게 아이들이 뛰어놀 수 있는 단지로 보여진다. (다른 단지들도 비슷할 듯) 

A블럭 도로 위쪽으로는 '신트리공원'이 있어, 산책하기 좋고 신트리공원 내에 실내놀이터 공사가 한창이고 2024년 10월 경 오픈한다는 플래카드가 붙어있다. 
 
https://www.gukjenews.com/news/articleView.html?idxno=2745000

양천구, 신트리공원에 통합 실내놀이터' 조성 - 국제뉴스

 
호갱노노를 보면 비행기 소음관련해서 말이 많은데, 비행기는 실제로 좀 크게 보인다. (=낮게 난다 =소음은 있다)
근데 집 안에 있으면 크게 문제되지는 않을 거 같고, 단지를 다니다보면 꽤나 자주 다니는 편이라고 할 수 있다. 
 
★ 총평 및 매수한 이유:
 
- 실거주의 관점: 딸아이를 키우는 입장에서 마음 놓고 키울 수 있는 환경이었으면 했고, 공부를 잘했으면 좋겠다라는 마음보다는 맞벌이기 때문에 "보낼 학원"이 충분히 있어야 한다는 점이 우선적으로 고려되었다.
그렇지만 친구들이 모두 공부하는 환경은 매우 중요하다고 생각함. 
초품아 여부도 매우 중요한 부분이었다. 거주는 A블럭, 학교는 B블럭에 있기는 하지만 2차선 왕복도로만 지나면 되기 때문에 크게 나빠 보이지 않았다. 어쨌든 같은 단지내에 있기 때문에.
(단지 내, 중학교와 고등학교가 모두 여학생이 다닐 수 있는 학교이지만 크게 고려되지는 않음. 어차피 추첨임)
아파트가 오래되어 많이 낡기는 했지만, 실제적으로 거주할 내부 공간은 약간의 구조변경과 함께 '올수리'를 통해 보완가능
주차는 매우 불편할 것으로 판단된다.
 
- 투자의 관점: 재건축이슈 & 단지내 아파트 중 가장 저렴함
토지거래허가구역인 것은 투자자의 진입을 막기 때문에 투자적인 관점에서는 부정적 요인(2년 실거주 필수) 
28평 기준으로 2021년 6월 최고가 15억 7천, 현재 매물 13억 5백~ 13억 8천에 분포되어 있음
최고가 기준으로 12% ~ 17% 저렴하다. (크게 저렴한 편은 아니라고 생각되지만 더 떨어질지..?)
2022년 11월 ~ 2023년 3월 사이에 11억~12억대 매물이 있었는데 그때 사신분들 부럽습니다.